旅游邮轮海上地产项目可行性研究报告【项目样本案例/1211】

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      政策背景： 国家鼓励地方政府扶持邮轮项目的建设
      发展邮轮行业和蓝色旅游抵偿符合我国加快发展现代服务业和深化沿海开放的战略导向，有利于扩大就业规模、带动海洋资源开发、满足人们多样化的生活需求以及促进我们邮轮相关产业的发展。随着市场经济的快速发展以及产业结构和消费结构的逐步升级，我国有可能成为国际邮轮业扩张的重要目标。“十二五”期间，交通运输部将进一步加强邮轮码头建设的管理，统一规划布局邮轮码头，制定邮轮码头安全性、适用性、美观性以及节能环保的强制性和指导性建设标准，有序发展邮轮运输，不断推进沿海邮轮母港建设。《国家发展改革委关于印发促进我国邮轮业发展的指导意见的通知》指出以邮轮到港服务为切入点，东部沿海地区具有优势且接应国际邮轮经验较多的港口城市，如上海、厦门、三亚、大连、青岛、上海、**、北海等，可适度改善基础设施，利用旅游资源和综合配套条件积极吸引国际邮轮靠岸，国家有关部门加强协调，按一定机制研究出台多方面配套优惠政策，港口所在地各级地方政府根据实际情况给与指导和支持，地方政府要加强口岸查验部门安全监管的配套设施建设，为我国邮轮经济可持续发展积累经验；同时，加强宣传和引导，积极培育国内消费人群和消费市场，适时推动我国公民乘国际邮轮出境旅游。
      市场前瞻：**海滨旅游市场潜力巨大
      **市依托得天独厚的资源优势和区位优势，旅游业正在成为**国民经济的新的增长点和最具发展潜力的优势产业。2009年4月，胡锦涛总书记视察山东时强调指出：“要大力发展海洋经济，培育海洋优势产业，打造山东半岛蓝色经济区”。山东省委随即提出了打造山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的战略部署。按照这一重要指示精神，**市加快旅游业发展步伐，已逐步形成基础设施不断完善，旅游产品不断更新，旅游活动丰富多彩的发展格局，已逐渐成为中国海滨旅游的旅游胜地。而且其休闲、商务水平在国内城市中也是有口皆碑。
      近十年来，**旅游业保持着快速发展的良好势头，产业规模迅速壮大，产业地位显著提高，主要旅游经济指标领先于全国。**旅游业在山东省的位置基本排在二、三位，旅游接待人数2010年达到2300多万，旅游总收入突破了330个亿，2012年**市大力发展蓝色旅游产业，前三季度全市接待海内外游客3600多万人次，旅游收入388.42亿元，同比增长15.53%。今年以来，**市以香港直航为契机，与香港旅行社协会签署互送客源协议，策划举办了一系列旅游宣传推介活动，截至目前，来**市旅游的香港游客达到近2万人，增长20%以上，成为**市入境旅游增长较快的市场。借助旅游合作平台，**市组织参加了国际国内旅游交易会、环渤海旅游城市产业博览会、中俄首届旅游交易会等20多项旅游活动，与韩国蔚山市、群山市签署了旅游战略合作协议，拓展了海外市场。
      目前**市的入境旅游、国内旅游和出境旅游三大市场相互促进，共同发展的格局逐渐形成。入境市场全国均是下降趋势，但**市的入境旅游却稳中有升。国内旅游市场迅猛发展，旅游人数快速增长，旅游效益增幅明显。**市旅游业成为最具活力的支柱产业，不仅带来了人流，也带来了物流和信息流。
      近年来随着山东半岛蓝色经济区和**旅游的不断开发和发展，旅游呈现了一个飞速的发展，高端旅游需求不断的增加，而目前**市高度旅游度假品牌并不是发展的优势，一些大型政府活动的举办、外来商务人员、旅游人员的增多都为本项目的发展奠定了基础。
      项目建设必要性
      2.4.1是加快**市旅游国际化进程、促进旅游业发展的需要
      **市地处山东半岛中部，**全市海岸线长达909.3公里，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连及日本、朝鲜半岛隔海相望。**依山傍海，气候温暖湿润，物产丰富，**作为我国首批沿海开放城市之一，是山东主要经济城市和第二大港口贸易城市。同时，**市还是环渤海经济圈内的重要城市和我国北方著名的海滨旅游城市。**旅游业发展各项发展指标继续保持全省领先地位；休闲、度假、创新业态全省率先发展。是集旅游、政务、休闲、商务于一体的城市，其旅游业发展很好，具有很好的地理位置。
      近十年来，**市旅游业保持着快速发展的良好势头，产业规模迅速壮大，产业地位显著提高，主要旅游经济指标领先于全国。**市市旅游业已经形成了一个包括旅游景区、旅游饭店、旅行社、旅游交通、旅游餐饮、旅游商品、旅游娱乐，以及旅游教育、旅游研究机构等组成的综合发展产业体系。**市旅游业规划到2015 年，全市接待海内外游客人数突破6600 万人次、年均增长15%，旅游总收入突破780 亿元、年均增幅19%。其中国内游客6520 万人次、年均增长15%，国内旅游收入729 亿元、年均增长19%；入境游客80 万人次、年均增长11%，外汇收入8 亿美元、年均增长16%。
      本项目预计入驻**市**境内，占地面积100亩，因此本项目可加快开发区发展力度，有利于完善**及**市的功能配套实施，邮轮地产旅游的发展，丰富了**旅游产品，拓展了**旅游业发展领域，增强了产品的可选择性，而且有利于促进**旅游结构由观光旅游向休闲度假旅游的转变，促进旅游景点布局的合理化和旅游者旅游活动行为层次的不断提高，有利于提高**的城市形象。同时，也能促进**市总体规划的目标的实现做出一定贡献。由此可见，本项目的建设，有利于当地旅游业和城市的综合发展。
      2.4.2是**市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求
      **市是山东省著名的旅游城市，要推进旅游强市，不可避免的要加强旅游接待服务设施建设，因此，实施**海上城市——蓝色旅游邮轮地产开发建设项目是顺应了**市推进旅游强市的发展趋势。实施该邮轮项目是积极响应**市市政府完善基础设施，力争提档升级，4A、5A级景区要充实加强项目配套，完善旅游景区服务功能，延长游客停留时间，力争成为延伸旅游产业链和拓展旅游辐射面的重要载体”的号召，通过建设旅游度假型邮轮，**海上城市——蓝色邮轮旅游地产项目不但可以完善**市及**的旅游服务设施，而且可以提高**市城市形象，从而再次促进**市旅游业的发展。
      2.4.3 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力
      本项目将入驻**市**县，占地面积100亩，总投资100亿元，将精心邮轮母港建设、岛屿综合开发及旅游配套设施建设、豪华邮轮的引进及运营。本项目为新增新建项目，除了扩大就业外，最重要的是将合理安排劳动力，扩大就业门路，减少把人员推向社会而加大就业压力。项目启动后将招用正式员工1000人左右，基本工资在3000元以上。项目上马后，将有助于区域内缓解贫富差距，消除社会不安定的隐患。项目的实施将为该地区剩余劳动力提供了致富之路，辐射带动周边经济发展，增加劳动力的就业机会，增加居民的收入，提高居民的生活水平，有利于当地社会的稳定和发展。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发，可以扩展自己的生产和经营，获得新的增长点。
      2.4.4增加**市税收，培育新的经济增长点
      按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献10000000万元*30%=300亿元，按8年期计算，每年将带动GDP增长37.5亿元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算，还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。
      本项目正常运营后，预计每年可实现营业收入1137亿元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税金及附加、所得税等共计183.06亿元亿元。可为当地经济及**市经济的又快又好发展做出贡献。
      项目研究结论
      1．政策可行
      本项目的实施，无论从国家产业政策导向和发展规划还是地方的区域政策和具体规划都完全的契合。首先，本项目符合国家十二五规划的内容，符合我国发展海洋产业，构建现代产业体系。大力发展海洋经济，培育海洋优势产业，打造山东半岛蓝色经济区。山东省委也提出打造山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的战略部署。党的十七届五中全会更是明确提出，发展海洋经济。突出蓝色经济、发展海洋产业已上升到国家战略层面，给区域经济社会科学发展指明了方向、提供了机遇。
      其次，本项目的建设符合交通运输部进一步加强邮轮码头建设的管理，统一规划布局邮轮码头，不断推进沿海邮轮母港建设。同时，还符合《国家发展改革委关于印发促进我国邮轮业发展的指导意见的通知》指出以邮轮到港服务为切入点，东部沿海地区具有优势且接应国际邮轮经验较多的港口城市，可适度改善基础设施，利用旅游资源和综合配套条件积极吸引国际邮轮靠岸，港口所在地各级地方政府根据实际情况给与指导和支持，地方政府要加强口岸查验部门安全监管的配套设施建设，为我国邮轮经济可持续发展积累经验；同时，加强宣传和引导，积极培育国内消费人群和消费市场，适时推动我国公民乘国际邮轮出境旅游。
      因此，本项目在政策方面可行。
      2．社会效益可行
      本项目实施是一件利国利民的大事情，山东省委提出打造山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的战略部署。**市将旅游业态由传统业态向多元融合型创新业态转变；旅游经济增长方式由单一数量型向多元综合效益型转变，大力发展海滨旅游、邮轮邮轮、海上度假、海上观光旅游。该项目的建设，不仅可以填补**市没有大型邮轮产业基地的空白，既增加当地财政收进，又带动和促进相关地区与产业的发展。还将大大提升**市的旅游产业多元化结构、促进旅游业的支柱化、产业化发展，增加山东半岛区域经济的发展后劲。另外，本项目对增加当地就业机会和维护社会安定具有重要的现实意义。本项目实施，有助于解决就业问题，本项目可直接产生1000个就业岗位，间接带动上下游市场2000人就业。
      3. 经济效益可行
      项目的经济效益显著，项目正常运营年年营业收入共1137亿元（包括邮轮产权豪华海景房销售收入）；年营业税508034.20万元（50.8亿元），城市建设税35562.39 万元，教育附加税20321.37 万元，所得税1774748万元；年利润总额为5324243万元，可分配利润5324243万；贴现率按12%计，计算期内财务净现值为5859934.75万元（586亿元），财务内部收益率为28.88%，比基准收益率10%高出18.88个百分点，动态投资回收期7.57年。项目根据邮轮旅游和旅游地产市场需求，设计了可行的运营方式、发展目标和营销模式，使项目具备了自我发展的能力。项目对**市的旅游业、商业、运输等产业的带动对建设地经济的发展也有一定的推动作用。
      4. 市场可行
      中国旅游业发展迅速，高端旅游需求旺盛，目前正从观光旅游向休闲度假旅游转型。邮轮旅游是中国旅游业“十二五”期间发展的重点领域，预计到“十二五”末，中国邮轮旅游市场将突破100万人次。中国政府将学习借鉴包括皇家加勒比邮轮企业在内的先进经验，希望与国外邮轮公司和中国企业开展全方位合作，努力提高中国邮轮产业品质和服务水平。
      邮轮产业是产业经济高端化、社会消费现代化的发展体现，它的产业链涉及研发、设计、销售、使用、保养、修理、管理、旅游、餐饮、邮轮等一系列活动。其中，邮轮旅游综合开发也是邮轮产业中的基础环节；邮轮经营与服务是通过邮轮俱乐部或邮轮旅游开发来完成的，是邮轮产业的主体环节；邮轮码头、旅游度假、休闲娱乐、安全和信息服务等是邮轮产业的主要环节；餐饮配送、水上运动装备、滨水地产等市旅游产业的辅助环节；水上旅游业是邮轮产业链的延伸环节。邮轮产业兼具劳动密集、技术密集、知识密集、资金密集和文化密集等特点，因其具有较长的产业链而被誉为“漂浮在黄金水道上的巨大商机”。随着我国国民经济收入的不断增加和旅游需求的不断增长，未来我国将迎来“邮轮热” 邮轮经济将崭露锋芒。
      5．本项目进行了长期深入细致的前期调查和论证，提出的建设方案切实可行，设计的建设规模、建设内容科学合理，项目建设的组织管理模式规范严谨；项目的实施，对新型工业化的推进、区域的发展、经济发展和社会稳定起着重要的、积极的作用。具有显著的经济效益、环境效益和社会效益。
      6．本项目对建设地环境影响小。项目建设和运营期间均采用了合理开发和当地生态环境保护相结合，环境治理措施完善，废水采取有效措施处理，处理后均达到国家规定的排放标准。
      综上所述，本项目符合国家产业政策和地方政策，产品风格独特、市场容量大。产品市场前景较好，技术、环境、经济均是可行的，主要单位的经济和技术实力较雄厚，项目的实施具有良好的经济效益和社会效益，有一定的抗风险能力。
 

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