老年公寓项目可行性研究报告

目 录
第1章 项目总论 8
1.1项目背景 8
1.2项目摘要 10
1.2.1项目名称、性质 10
1.2.2建设地点、规模、内容及建设期限 10
1.2.3项目建设目标与服务项目 11
1.2.4项目投资规模及资金构成 13
1.2.5资金筹措 13
1.2.6主要技术经济指标 13
1.3承办单位简介或自然人简介 15
1.4可行性研究报告编制说明 15
1.4.1可行性研究及报告编制依据 15
1.4.2主要研究内容及方法 16
1.4.3编制原则 16
1.5研究结论与建议 17
1.5.1项目研究结论 17
1.5.2建议 18
第2章 项目背景及建设必要性 19
2.1项目背景 19
2.1.1我国人口老龄化加速，催生养老机构发展 19
2.1.2中国养老机构资源紧张，未来前景看好 20
2.1.3我国出台系列政策支持养老服务业发展 20
2.1.4山东省及济南市政策积极扶持养老服务业发展 23
2.1.5养老观念转变促养老产业快速发展 28
2.1.6长期照料服务需求压力业已凸显 28
2.2项目建设必要性 29
2.2.1是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求 29
2.2.2适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求 29
2.2.3有利于解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定 30
2.2.4加快济南市养老服务业发展的需要 30
2.2.5增加济南市税收，培育新的经济增长点 31
2.2.5提供多个就业岗位，提升济南市的劳动就业率 31
第3章 市场调查与分析 32
3.1我国养老机构的供给状况 32
3.1.1我国养老机构的供给现状 32
3.1.2我国养老机构供给存在的问题 34
3.2济南市养老服务业发展概况 36
3.2.1济南市养老服务业发展现状 36
3.2.2济南市养老机构发展前景 37
第4章 项目建设区位分析 38
4.2区位优势 38
4.2.1 区位简介 38
4.2.2 经济及产业发展状况 38
4.2.3 区位优势 39
4.2.3交通运输条件 40
4.2选址地建设条件 41
4.2.1选址地概况 41
4.2.2项目选址要求 41
4.2.3项目建设地概况 41
4.2.4 项目区位优势 42
4.2.5 自然资源 42
4.2.6基础设施 43
4.2.7人口状况 43
4.3 项目建设地综合环境分析 44
第5章 项目建设目标、定位及发展规划 45
5.1建设规模及目标 45
5.1.1建设规模 45
5.1.2建设目标 45
5.2 项目定位 46
5.2.1项目定位分析 46
5.2.2项目核心特色 47
5.3建设内容及服务项目 48
5.3.1建设内容 48
5.3.2服务项目 51
5.4管理制度 52
5.4.1 人员管理制度 52
5.4.2 财务管理制度 53
5.4.3 卫生及健康管理制度 53
5.4.4 饮食管理制度 54
第6章 工程技术方案 55
6.1设计指导思想及原则 55
6.1.1指导思想 55
6.1.2原则 55
6.2工程方案 56
6.2.1设计思路 56
6.2.2设计依据 56
6.2.3建筑物设计规模分析 56
6.2.4土地合理利用分析 58
6.2.4辅助设施设备 58
6.3设计方案要求 59
6.3.1设计要求 59
6.3.2项目选址要求 60
6.3.3规划设计要求 60
6.3.4色彩规划 61
6.3.5室内设计 61
6.4给排水 63
6.4.1给水 63
6.4.2排水 64
6.5供电 64
6.6其他 65
第7章 项目建设进度规划 66
7.1项目建设工期 66
7.2项目实施进度安排 66
7.3项目实施进度表 66
第8章 节能方案 68
8.1节能概述 68
8.2节能、节水原则 68
8.3主要能耗指标 68
8.4节能措施 69
8.4.1建筑节能 69
8.4.2智能化管理节能 69
8.4.3技术节能 69
8.4.4节水措施 70
第9章 环境保护 71
9.1设计依据 71
9.2项目对环境的影响 71
9.2.1项目建设期对环境的影响 71
9.2.1项目运营期对环境的影响 71
9.3环境治理措施 72
9.3.1项目建设期治理措施 72
9.3.2项目运营期治理措施 72
9.4环境影响评价 73
第10章 消防及消防措施 74
10.1设计依据 74
10.2主要火灾因素 74
10.3主要防护措施 74
第11章 组织结构及劳动定员 76
11.1组织机构 76
11.2人力资源配置 77
11.3人员培训 77
第12章 投资估算与资金筹措 79
12.1估算依据及说明 79
12.2总投资估算 79
12.2.1总投资及其构成分析 79
12.2.1建筑工程费 80
12.2.2设备购置费 81
12.2.3安装工程费 81
12.2.4工程建设其它费用 81
12.2.5预备费 82
12.2.6建设投资估算及构成 82
12.2.7流动资金 82
12.3资金使用 83
12.4资金筹措 83
第13章 财务分析 84
13.1财务评价依据 84
13.2项目总收入预测 84
13.3项目成本预测 85
13.4项目营业税金 86
13.5项目年效益预测 86
13.5主要财务指标 87
第14章 综合效益分析 88
14.1社会影响分析 88
14.2社会效益分析 88
14.3经济适应性分析 88
第15章 研究结论与建议 89
15.1研究结论 89
15.2建议 90

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》鼓励发展家庭服务业和社会福利事业；2011年2月，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，为“老有所养”的战略目标明确了发展内容。国家加大资金投入，进入21世纪，在城镇建立面向“三无”老人的社会福利院，在农村为“五保”老人提供集中供养场所和生活服务；颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。
山东省委、省政府也高度重视养老服务的发展，出台了《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》、《山东省老龄事业发展“十二五”规划》、《山东省老年人权益保障条例》均高度重视各地的养老事业的发展，尤其大力鼓励民办机构进入养老服务事业。济南市针对养老服务业也出台了《济南市老龄事业发展“十二五”规划》、《山东省济南市人民政府、山东省济南市促进民营经济发展领导小组关于鼓励和支持民间投资促进民营经济发展的意见》、《山东省济南市人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》、《济南市社会福利服务设施专项规划》等政策来扶持民办养老机构的建设。各项对民办机构建设养老机构的扶持性政策为本项目的建设奠定了坚实的基础。
3. 济南人口老龄化加速，催生养老结构发展，急需现代化高质量的民办养老公寓。
根据《济南老龄事业十二五发展规划》中统计：目前，济南全市户籍人口60岁以上老年人98.9万人，占户籍总人口的16.4%，预计 “十二五”期间我市老年人口将以年均增长3.2%的速度递增，超过我市人口年平均增长率。到2015年，全市60岁（含）以上老年人口将达到120万人，约占全市户籍总人口的20%。“十二五”期间，我市老龄事业发展面临良好的机遇，但也存在一定挑战：一是快速增长的老年人口使社会保障面临更大压力；二是日益增长的老年人物质和精神文化需求与供给不足的矛盾突出；三是急剧增加的空巢老人和不能自理的老年人给家庭和社会养老带来更为沉重的负担；四是亟待发展的老龄事业和资金投入相对不足的矛盾更加明显；五是复杂多变的人口老龄化问题对老龄工作机构和队伍建设提出了更高要求。公办养老院的数量难以满足现有的老年人养老的服务需求，而现有的民办养老院机构大多存在诸多问题，济南亟待建设一所集居住、饮食、护理医疗、急救康复、保健学习、临终关怀为一体的民办养老公寓。
另外，在人口老龄化的同时，济南市人口小型化环境下空巢老人日益增多,人口老龄化、高龄化、空巢化问题对经济社会发展的影响日益突出。现在我国的人口老龄化趋势日益加剧，济南又是一个人口老龄化程度相对较高的城市，解决养老问题迫在眉睫。建设基础设施完善、服务优质、功能全面的新型养老康复机构，未来前景广阔。
鉴于上述良好的发展背景下，为回报社会、回报家乡父老乡亲，同时为顺应社会发展和养老需求，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，切实解决老年人因病护理、康复促进等一系列问题，缓解地方医院住院床位紧张困境，填补老年康复护理的空白，本项目拟在投资4000万元在济南市历城区仲宫镇仲泉路路南筹建济南四季青养老公寓，该公寓定位于养老、养生、康复、护理示范基地，是集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构，将满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。可以使居住在此的老人的生活得到极大丰富，并且能缓解当前社会突出的劳动就业问题和养老等民生问题，拉动消费，促进当地的老龄事业的健康发展，有着良好的经济效益和社会效益。项目将在这样的背景下孕育而生。
民政部6月21日发布的《2011年社会服务发展统计公报》显示，截至2011年底，全国各类养老服务机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7%(每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3%)，年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4%。
相关资料显示，2011年，全国60岁及以上老年人口18499万人，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口12288万人，占总人口的9.1%。人口老龄化形势严峻。
在老龄服务方面，截至2011年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。